Le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) devrait être codifié à l’article 964 du CGI sous cette définition : « Il est institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière. »

Il s’agit donc :

1- D’un impôt annuel ;

 

2- Portant sur les biens immobiliers non affectée à l’activité professionnelle (les biens immobiliers servant à l’exercice d’une activité professionnelle seront donc exonérés). Mais attention, l’exercice d’une activité de gestion de son propre patrimoine immobilier n’est pas considéré comme une activité professionnelle.

Sont considérées comme des activités commerciales les activités mentionnées aux articles 34 et 35 – La location meublée professionnelle (LMP) serait donc une activité professionnelle exonérée, contrairement à la location meublée non professionnelle (LMNP) ;

 

3- L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année de l’ensemble des biens et droits immobiliers (y compris les parts, actions, FCP ou SICAV, SCPI, OPCI,  à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers) appartenant aux personnes redevables de l’IFI ainsi qu’à leurs enfants mineurs lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci. 

Les biens immobiliers ou autres actifs taxables à l’IFI seront taxables à l’IFI même lorsqu’ils sont détenus dans un contrat d’assurance vie.

 

4- Sont redevables de l’IFI, les foyer fiscaux dont le patrimoine taxable (bien immobilier non affecté à l’activité professionnelle détenu en pleine propriété ou usufruit) est supérieur à  1300000€ ; 

 

5- Les actifs taxables grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Toutefois, à condition, pour l’usufruit, que le droit constitué ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire, ces actifs grevés de l’usufruit ou du droit d’usage ou d’habitation sont compris respectivement dans les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par l’article 669 lorsque :

• La constitution de l’usufruit résulte de l’application des articles 757, 1094 ou 1098 du code civil. La constitution de l’usufruit résultant d’une donation entre époux en présence de descendant ne sont pas concernée par cette imposition répartie entre usufruit et nue propriété. C’est à dire lorsque le démembrement de propriété résulte d’une succession, hors donation entre époux, l’usufruitier et le nu propriétaire seront taxable à l’IFI en fonction de la répartition de l’article 669 du CGI ; A contrario, lorsque le démembrement de propriété résulte d’une donation entre époux, l’usufruitier sera taxable à l’IFI sur la valeur en pleine propriété de l’immeuble démembré. Le nu propriétaire ne sera pas taxable à l’IFI sur la valeur de sa nue propriété.

 

 

• Le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation et que l’acquéreur n’est pas l’une des héritiers présomptifs ;  

 

 

• L’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don ou legs à l’Etat, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d’utilité publique.

 

 

6- Un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de la résidence principale. En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement précité.

 

7 – Les crédit immobiliers : Sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes et crédits immobiliers, existants au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées par le redevable et effectivement supportées par lui, afférentes à des actifs imposables, et le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable ; Une exception, les crédits IN FINE ne sont pas déductibles dans leur intégralité. Les crédit IN FINE sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt (Il s’agit de recréer l’amortissement linéaire du crédit IN FINE pour définir sa quote part déductible. Par exemple, un crédit IN FINE de 100 000€ sur 10 ans, sera déductible à hauteur de 50 000€ après 5 ans).

 

 8 – Sont exonérés les biens ou droits immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes imposables à l’IFI à condition que le redevable : 

• Exerce dans la société la fonction de gérant nommé conformément aux statuts d’une société à responsabilité limitée ou en commandite par actions, associé en nom d’une société de personnes, ou président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire d’une société par actions. Les fonctions doivent être effectivement exercées et donner lieu à une rémunération normale au regard des rémunérations du même type versées au titre de fonctions analogues dans l’entreprise ou dans des entreprises similaires établies en France. Cette rémunération doit représenter plus de la moitié des revenus à raison desquels l’intéressé est soumis à l’impôt sur le revenu dans les mêmes catégories, à l’exclusion des revenus non professionnels ;

 

 

• Détient 25 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société, directement ou par l’intermédiaire de son conjoint ou de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères et sœurs. Le respect de la condition de détention de 25 % au moins des droits de vote n’est pas exigé après une augmentation de capital si, à compter de la date de cette dernière, le redevable remplit les trois conditions suivantes :
  • Il détient 12,5 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société, directement ou par l’intermédiaire de son conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères et sœurs
  •  Il est partie à un pacte conclu avec d’autres associés ou actionnaires représentant au total 25 % au moins des droits de vote et exerçant un pouvoir d’orientation dans la société.

 

 

• Si les deux conditions précédentes (fonction de gérant et détention de plus de 25% du capital) ne sont pas respectées, le redevable sera exonéré d’IFI au titre du patrimoine immobilier affecté à l’activité principale du redevable lorsque  la valeur des titres qu’il détient dans cette société d’exploitation excède 50 % de la valeur brute du patrimoine total du redevable, y compris les biens ou droits immobiliers précités.

 

 

 9 – Les biens ou droits immobiliers affectés à des sociétés sont exonérés à hauteur de la participation du redevable dans celles-ci. Le redevable qui ne détiendrait que 50% de l’entreprise d’exploitation, tout en étant propriétaire de 100% patrimoine immobilier d’exploitation, ne sera exonéré d’IFI sur le patrimoine immobilier qu’à hauteur de 50%.

 

10 – Location meublée : Sont également exonérés les locations meublés ou destinés à être loués meublés détenus par des personnes redevables de l’IFI qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. L’activité commerciale professionnelle de location meublée est exonérée d’IFI.

 

11- Les propriétés en nature de bois et forêts, et les groupements forestiers (GFF) sont exonérées à concurrence des trois quarts de leur valeur imposable si les conditions posées au 2° du 2 de l’article 793 sont satisfaites ; 

 

12- Les biens donnés à bail à long terme sont exonérés à condition, d’une part, que la durée du bail soit au minimum de dix-huit ans et, d’autre part, que le preneur utilise le bien dans l’exercice de sa profession principale et qu’il soit le conjoint, le partenaire de pacte civil de solidarité ou le concubin notoire du bailleur, l’un de leurs frères et soeurs, l’un de leurs ascendants ou descendants ou le conjoint, le partenaire de pacte civil de solidarité ou le concubin notoire de l’un de leurs ascendants ou descendants ; A défaut de remplir les deux dernières conditions de l’alinéa précédent, ces mêmes biens sont exonérés à concurrence des trois quarts (75%) de leur valeur lorsque la valeur totale des biens loués quel que soit le nombre de baux n’excède pas 101 897 € et pour 50% au-delà de cette limite, sous réserve que la durée du bail soit au minimum de dix-huit ans et que les descendants du preneur ne soient pas contractuellement privés de la faculté de bénéficier des dispositions de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.