Le Crédit-bail Immobilier en détail

Financer un bien immobilier professionnel en crédit-bail immobilier n'est pas une nouveauté, ce disposition existe depuis plus de 40 ans. Alternative moins connue que le crédit bancaire, le crédit-bail immobilier offre de nombreux avantages.

Le crédit-bail immobilier s'adresse à toutes les entreprises, quel que soit la forme juridique, la taille, le type d'imposition (IS, BIC, BNC,...) et le secteur d'activité.

Entrant pleinement dans la stratégie des grandes entreprises dans la gestion de leur patrimoine immobilier, le crédit-bail immobilier s'adresse également aux PME et aux professionnels.

En effet, certains crédit-bailleurs ont baissé leur seuil d'intervention : il est désormais possible de souscrire un contrat de crédit-bail immobilier à partir de 500 000 €.

Les investisseurs en immobilier locatif professionnel utilisent également le crédit-bail immobilier comme mode de financement de leur parc immobilier.

Le financement par crédit-bail immobilier est également plus accessible que le prêt long terme. En effet, la première garantie de la banque étant le bien immobilier lui-même, un crédit-bail immobilier peut être accordé là où un prêt long terme sera refusé.

Également, ni l'immeuble financé en crédit-bail, ni les ressources de financement obtenues sous forme de crédit-bail ne figure au bilan de l'entreprise. Cela permet de limiter l'endettement apparent.

Juridiquement, le crédit-bail immobilier est une opération de location, assortie d'une promesse unilatérale de vente, portant sur un bien immobilier à usage professionnel.

Acquisition d'un immeuble existant

Le financement peut porter sur l’acquisition d’un immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’un immeuble existant.

Si l’immeuble comporte des travaux de rénovation, ceux-ci peuvent être pris en charge par le crédit-bailleur.

Achat d’un terrain et la construction d’un bâtiment

L’entreprise choisit le terrain et définit librement les caractéristiques de l’immeuble à construire.

Dès obtention du permis de construire purgé du recours des tiers, le crédit-bailleur se substitue au crédit-preneur. Il achète le terrain et finance la construction du bâtiment au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Dans le cadre du contrat de crédit-bail immobilier, un contrat de délégation de maîtrise d’ouvrage est signé pour permettre au crédit-preneur de réaliser, sous sa responsabilité, le bâtiment qu’il a choisi.

Le crédit-preneur choisit librement les intervenants dans la construction (entreprises de bâtiment, bureaux d’études, maîtres d’œuvre, bureau de contrôle...).

Il suit le déroulement des travaux, réceptionne le bâtiment et effectue toutes démarches pour la bonne réalisation de la construction.

Le contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée définit les modalités du règlement ou du remboursement par le crédit-bailleur des travaux aux entreprises. Pendant la période de construction, les décaissements effectués par le crédit-bailleur font l’objet de la perception d’intérêts intercalaires appelés préloyers de financement et de TVA.

La mise en loyer du contrat de crédit-bail immobilier (début de la période de remboursement) est effectuée à l’achèvement de l’immeuble. Le montant du crédit-bail est alors ajusté sur le montant définitif de l’investissement.

Le mécanisme de « l’avance-preneur » permet au crédit-preneur de participer au financement de l’acquisition ou de la construction de l’immeuble, il s'agit d’un prêt au crédit-bailleur, portant intérêts et amorti sur la durée des loyers.

L'avance-preneur peut être considérée comme un apport et constitue une garantie pour le crédit-bailleur.

Dans ce schéma, les échéances du prêt encaissées par le crédit-preneur compensent partiellement, sur la durée du contrat de crédit-bail, les loyers qu’il verse au crédit-bailleur.

Le crédit-preneur bénéficie de la fiscalité dérogatoire alors qu’il autofinance une partie de l’investissement et utilise judicieusement sa trésorerie en effectuant un placement financier avantageux.

La rémunération de l’avance-preneur ne court qu’à compter de l’entrée en loyers alors que sa mise en place intervient à la date de signature des actes.

En cas de préloyers, l’avance-preneur vient en déduction de l’assiette de calcul des préloyers.

A noter que la TVA n'est pas applicable à l'avance-preneur.

Les loyers de crédit-bail comprennent une quote-part correspondant à l’amortissement des capitaux engagés par le crédit-bailleur, ainsi qu’une quote-part relative à leur rémunération (intérêts).

Le montant des loyers est fonction de la durée du contrat (minimum : 7 ans), du taux convenu et du montant de la valeur résiduelle (prix de levée d’option en fin de contrat), généralement égale à 1 euro.

L’article 57 de la loi du 4 février 1995 définissant le régime applicable depuis 1996 aux nouvelles opérations de crédit-bail, a réglementé la déductibilité des loyers de crédit-bail immobilier qui constituent donc une catégorie particulière de charges pour les entreprises.

Le régime général :

Les loyers de crédit-bail sont intégralement déductibles du résultat imposable du crédit-preneur. Cependant, la part de l’amortissement relative au terrain n’est pas fiscalement déductible. L’amortissement du terrain étant réputé intervenir après celui des frais d’acquisition et des constructions, les derniers loyers du crédit-bail ne sont que partiellement déductibles (sauf si le montant de la valeur résiduelle est supérieur à la valeur du terrain). Le crédit-bailleur fournit à son client un tableau lui permettant de déterminer les montants à prendre en compte.

Au travers des loyers payés, le crédit-preneur amortit les constructions sur une durée réduite (généralement 7 à 15 ans). Le crédit-bail immobilier permet donc un amortissement accéléré de l’immeuble, équivalent à un « crédit d’impôt ».

En contrepartie de l’avantage dont il a bénéficié, le crédit-preneur doit, lors de la levée d’option, réintégrer fiscalement la différence entre l’amortissement de la construction effectué dans le cadre du crédit-bail et celui qu’il aurait pratiqué s’il avait été propriétaire de l’immeuble depuis l’origine.

Le régime spécifique des bureaux en Ile-de-France :

Il s’applique aux immeubles assujettis à la «taxe sur les bureaux en Ile-de-France» et achevés depuis le 31 décembre 1995.

Les amortissements inclus dans les loyers de crédit-bail ne sont fiscalement déductibles qu’à concurrence de ceux que le crédit-preneur pratiquerait s’il était propriétaire de l’immeuble. Il est ainsi placé dans la même situation que s’il avait financé son investissement par un prêt à long terme.

Tous les contrats dont la durée est supérieure à 12 ans doivent être publiés au moment de leur conclusion à la Conservation des Hypothèques comme le sont les « baux » de plus de 12 ans.

A défaut, l’entreprise perd le bénéfice de la réduction d’assiette des droits d’enregistrement perçus lors de la levée d’option. En effet, l’assiette des droits, en cas de non publication, ne serait pas limitée au prix fixé dans le contrat, mais établie sur la base de la valeur vénale de l’immeuble au moment de la levée d’option.

Dans tous les cas, la publication sera exigée par le crédit-bailleur.

Les contrats de 12 ans et moins n’ont pas à être publiés.

Nous conseillons aux entreprises de choisir la durée maximum de 12 ans afin d’économiser les frais de publication pour autant que le loyer de crédit-bail reste compatible avec leur capacité financière.

Compte tenu de la durée des contrats de crédit-bail immobilier, l’entreprise peut être conduite à céder à un tiers, avant le terme du contrat, l’immeuble dont elle n’a plus usage.

Deux possibilités s’offrent à elle :

 - exercer, de manière anticipée, la levée d’option prévue au contrat (acquisition de l’immeuble par l’entreprise) puis revendre l’immeuble à un tiers,

- céder le contrat de crédit-bail à un tiers (cessionnaire) qui se substitue à l’entreprise jusqu’au terme du contrat qui poursuit normalement ses effets.

La première solution peut s’avérer coûteuse du fait de la double mutation de l’immeuble, voire exclue si la durée minimale de la location prévue au contrat n’est pas atteinte. En outre, l’entreprise cédante peut être amenée à procéder à des réintégrations fiscales (suramortissements des constructions).

La deuxième solution présente certains avantages : pas de mutation d’immeuble, maintien des règles fiscales applicables au contrat. Les avantages fiscaux du contrat sont ainsi transmis au cessionnaire.

Cette transmission s’effectue au moyen d’un acte spécifique dont l’objet est la cession de l’ensemble des droits et obligations attachés au contrat.

Le contrat de crédit-bail immobilier prévoit généralement que la cession du contrat ne peut intervenir qu’après agrément du cessionnaire par le crédit-bailleur. Le cédant restera en principe garant du cessionnaire, sauf accord du crédit-bailleur pour lever cette solidarité.

Les conditions de la cession sont librement débattues entre le cédant et le cessionnaire.

Dans la mesure où les parties conviennent que la valeur vénale de l’immeuble, au moment de leur négociation, est supérieure aux charges du crédit-bail restant à courir, le cédant est amené à demander au cessionnaire une compensation constituant le prix de cession du contrat, parfois appelé la soulte.

Tous frais confondus, la cession du contrat est donc en principe beaucoup moins coûteuse qu’une double mutation de l’immeuble lui-même (achat par le titulaire du contrat puis revente par celui-ci au tiers acquéreur), notamment par le fait que l’essentiel de la valeur du contrat repose sur la promesse unilatérale de vente assujettie à la seule TVA et donc récupérable par l’acquéreur.

Conseil : avant de négocier avec un acquéreur éventuel, interrogez le crédit-bailleur et nos services afin de déterminer les modalités adaptées à votre situation.

Plutôt que de louer les locaux "en direct" à la société de crédit-bail immobilier, il peut y avoir un intérêt à constituer une société civile immobilière qui sera locataire et qui sous-louera les murs à l'entreprise. 

Cette formule permet de dégager des revenus pour les associés de la SCI. Ceux-ci sont imposables en bénéfices non commerciaux - et non en revenus fonciers - dès lors que les locaux sont sous-loués nus et que la SCI n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés. 

Point important : les loyers perçus par la SCI ne doivent pas être excessifs mais doivent correspondre à la valeur locative réelle des locaux. 

Lors de la levée de l'option d'achat par la SCI, celle-ci devient bailleresse et non plus sous-bailleresse, et les locaux sortent du patrimoine professionnel de l'entreprise. D'où une imposition de la plus-value éventuelle, comme pour la cession d'un élément d'actif. Il est toutefois possible de demander le report d'imposition de cette plus-value jusqu'à la cession ultérieure des locaux par la SCI ou jusqu'à la vente des parts de la SCI par les associés.

La mise en place d'un contrat de crédit-bail immobilier est une opération assez complexe pour laquelle il est nécessaire d'être bien entouré. En effet, omettre ou négliger certains détails lors du montage du dossier peut se révéler très coûteux voir bloquant par la suite.

Nous vous accompagnons, du montage du dossier jusqu'à la levée d'option d'achat avec pour objectif de réduire au maximum les coûts et les délais, toujours dans votre intérêt.

N'hésitez-pas à nous contacter pour une pré-étude gratuite.